미국에서 집을 사는 건 한국과 절차가 완전히 다르다. 계약금 걸고 잔금 치르면 끝인 한국과 달리, 미국은 오퍼 → 에스크로 → 인스펙션 → 감정 → 모기지 → 클로징을 거치고 각 단계마다 계약을 깰 수 있는 안전장치(컨틴전시)가 붙는다. 그런데 절차보다 한인이 진짜 막히는 건 따로 있다 — "미국 크레딧이 없는데 모기지가 되나", "한국 부모 돈을 어떻게 합법적으로 가져오나", "그 돈 세금 신고해야 하나", "클로징 끝났는데 웬 세금 고지서?" 미국 태생은 겪지 않는, 국경을 넘는 사람만 겪는 문제다. 우리 경험(에스크로까지 갔다 접은 것 포함)과 조사로, 절차·비용에 이 막히는 지점까지 같이 정리한다.
미국 집 구매 절차 — 한눈에
모기지를 낀 매매는 대략 이 순서로 계약부터 클로징까지 보통 30~45일 걸린다(현금이면 더 빠르다).
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 사전 승인(Pre-approval) | 모기지 한도를 은행에서 미리 확인 — 오퍼 전 필수 |
| 2. 오퍼(Offer) | 가격·조건 제시, 계약금(EMD) 예치, 컨틴전시 설정 |
| 3. 에스크로 오픈 | 중립 제3자가 돈·서류를 예치하고 거래 진행 |
| 4. 인스펙션 | 집 상태 점검 — 문제 나오면 재협상 또는 취소 |
| 5. 감정(Appraisal) | 은행이 집값 평가 — 계약가보다 낮으면 차액 문제 |
| 6. 모기지 최종 승인 | 서류 심사 완료, 대출 확정 |
| 7. 클로징(Closing) | 서명·잔금·소유권 이전, 열쇠 받기 |
여기까지가 표준 절차다. 이건 어디에나 나오니 이 정도만 알면 되고, 아래부터가 실제로 돈과 시간이 걸리는 부분이다.
컨틴전시로 계약금 지키기 — 기간이 지나도 "자동" 해제는 안 된다
오퍼를 넣을 때 계약금(EMD)을 함께 거는데 보통 매매가의 1~3%이고 에스크로가 보관한다. 핵심은 컨틴전시 — 정해진 기간(캘리포니아 표준 대략 17일) 안에 조건이 안 맞으면 계약을 취소하고 계약금을 돌려받는 권리다(인스펙션·감정·융자).
여기서 대부분이 모르는 함정 하나 — 기간이 지났다고 컨틴전시가 자동으로 해제되지 않는다. 매수자가 서명한 "Contingency Removal" 서류를 제출해야 비로소 해제된다. 즉 그 서류를 안 냈으면 기간이 좀 지나도 아직 보호받는 상태일 수 있다. 반대로 해제 서명을 한 뒤 단순 변심으로 깨면 계약금을 위약금(liquidated damages)으로 잃을 수 있다. 그래서 Removal 서명은 신중히 해야 한다. 과열 시장에서 오퍼를 이기려 컨틴전시를 포기(waive)하기도 하는데, 신규 이민자라면 안전장치를 함부로 빼지 않는 게 좋다.
에스크로란? — 한국엔 없는 제도
매수·매도자가 서로 직접 돈을 주고받지 않고 중립적 제3자(에스크로 회사)가 계약금·잔금·서류를 예치했다가 모든 조건이 충족되면 동시에 정산한다. 한쪽이 조건을 안 지키면 돈이 안 넘어가 사기·먹튀를 구조적으로 막는 장치다. '에스크로에 들어갔다(in escrow)'는 거래가 공식 진행 중이라는 뜻이다.
인스펙션 — 여기서 우리는 계약을 접었다
에스크로 기간에 매수자가 비용을 내고(대략 $300~600) 전문 검사관이 지붕·배관·전기·기초·냉난방을 점검한다. 큰 결함이 나오면 수리 요구·가격 인하, 또는 컨틴전시 기간 안에 취소(계약금 환불)할 수 있다. 우리는 여기서 접었다. 인스펙션에서 1층 개러지 벽에서 물이 새는 게 발견됐는데, 수리비가 크게 나올 수 있어 재협상 대신 컨틴전시 기간 안에 취소했다. 계약금은 그대로 돌려받았고 위약금도 없었다 — 컨틴전시를 살려둔 게 다행이었다(그 집은 나중에 더 낮은 값에 팔린 걸로 안다). 그래서 인스펙션은 절대 생략하면 안 되는 단계다.
감정·모기지 — 다운페이와 감정가 리스크
모기지를 끼면 은행이 감정(appraisal)으로 집값을 평가한다. 감정가가 계약가보다 낮으면 은행은 낮은 금액 기준으로만 빌려줘서 차액을 현금으로 메우거나 재협상해야 한다. 다운페이는 보통 20%면 PMI(모기지 보험)를 피하고, 그보다 적으면 PMI가 붙는다. 캘리포니아는 집값이 높아 점보론(jumbo loan)이 되는 경우도 많다.
미국 크레딧이 없다 — ITIN 모기지와 외국인 대출은 다르다
집을 사는 것 자체는 영주권·시민권이 없어도, 외국인도 가능하다. 갈리는 건 모기지다. 미국 크레딧·소득 기록이 없으면 컨벤셔널이 어려운데, 여기서 자주 뭉뚱그리는 두 상품이 실은 다르다.
ITIN 모기지 — SSN 대신 ITIN + 통상 2년 세금보고 + 미국 내 소득 증빙. 다운은 대체로 10~25%, 렌트·공과금 납부이력 같은 대체 신용으로 심사.
외국인 대출(Foreign National Loan) — 미국 거주·소득·크레딧 자체가 없는 해외 매수자용. 다운 25~40%, 해외 은행 잔고·고용계약·회계사 레터로 소득을 증빙하고, 크레딧 없음을 더 큰 다운으로 상쇄.
둘 다 Non-QM(비적격)이라 컨벤셔널보다 금리가 높다. "크레딧 없으면 집 못 산다"가 아니라 "더 내고 산다"가 정확하다. 현금 구매면 이 문턱은 사라진다. (구체 조건은 렌더마다 다르니 반드시 확인.)
한국 돈을 다운페이로 — 진짜 병목은 미국이 아니라 한국 외환법
돈이 한국에 있으면 이게 실제 벽이다. 한국 거주자는 연 누계 미화 10만불까지 무증빙 송금이 되는데, 문제는 미국 영주권자·시민권자·장기 체류자는 한국 외환법상 "비거주자"로 분류되는 경우가 많고, 그러면 연 5만불까지만 무증빙으로 보는 안내가 많다는 것. 많은 한인이 자기 신분을 오해한다. 또 연 누계 1만불 초과분은 국세청에 통보된다(탈세가 아니라 정상 절차지만 모르면 놀란다).
고액은 온라인·비대면으로 안 되고 한국 은행 지점에 직접 가야 하는데, 미국에 있어 못 가면 LA 총영사관에서 위임장(사서증서 인증)을 받아 한국의 가족·대리인이 대신 처리한다. 우리도 계약금·집값을 한국에서 준비하느라 위임장을 쓰고 LA 총영사관을 두 번 다녀왔다. (한국 자금 송금 절차 자체는 한국 자산 송금 방법에 따로 정리해 뒀다.)
그리고 타이밍 — 모기지 렌더는 다운페이 자금 출처를 확인하는데, 돈이 본인 계좌에 약 2개월(60일) 이상 머물면(seasoned) 소명이 간단해진다. 한국서 갓 들어온 목돈은 국경을 넘는 페이퍼 트레일(한국 잔고증명 + 송금 영수증)을 렌더에 내야 해 마찰이 크다. 그래서 오퍼 최소 2~3달 전에 자금을 미국 계좌로 옮겨두면 서류 지옥을 피한다.
부모 돈이면 두 번 신고한다 — gift letter와 IRS Form 3520
부모 돈으로 다운하면 모기지 서류와 세무 신고가 별개로 둘 다 걸린다. 렌더용 gift letter는 증여자 성명·관계·금액·"상환 의무 없음"을 명시하고 페이퍼 트레일(증여자 계좌에 자금이 있었다는 명세 + 송금 영수증)을 붙인다. 그리고 세무용 IRS Form 3520 — 비거주 외국인(한국 부모)에게 받은 증여가 1년 합산 10만불을 넘으면 신고해야 한다. 세금은 없는 정보성 신고지만, 미신고 시 벌금이 크다. 부모가 각각 나눠 보내도 합산으로 넘으면 신고 의무가 생긴다. (임계·벌금은 세무 전문가 확인 권장.)
클로징 후의 복병 — 보충세와 얼바인 Mello-Roos
다운페이 외에 클로징 비용이 매매가의 2~5% 더 든다(에스크로·타이틀 보험·감정·모기지 수수료·선납 재산세/보험). 남가주는 소유자 타이틀보험은 대개 매도자, 에스크로는 반반 부담이 관행이지만 결국 계약서가 정한다. 그런데 진짜 복병은 클로징 후다.
보충 재산세(supplemental tax) — 캘리포니아 Prop 13은 소유권 이전 시 집을 구매가로 재평가한다. 그런데 에스크로 월납은 전 주인의 낮은 평가액 기준이라, 그 차액이 에스크로 밖 별도 고지서로 클로징 3~6개월 후 직접 날아온다. 전 주인이 오래 보유했으면 차액이 커서 $1만 이상도 나올 수 있다 — 현금으로 내야 한다.
Mello-Roos — 얼바인 신규 단지(그레이트파크·포톨라스프링스·오차드힐스 등)는 기본 1% 재산세 위에 특별세가 연 $1,500~5,400(대형은 그 이상) 얹힌다. 얼바인 새집을 노리는 한인 매수자에겐 결정적이다. 매물의 APN으로 OC Tax Collector에서 미리 조회할 수 있다.
즉 "월 모기지 = 원리금 + 세금 + 보험"인데, 첫해엔 보충세가, 얼바인 새집은 Mello-Roos가 예상 밖으로 붙는다. 필요 현금은 다운 + 클로징 2~5% + 예비비로 잡아야 한다.
오퍼 전에 자금 경로부터 준비할 것
표준 절차(사전승인 → 오퍼·컨틴전시 → 에스크로 → 인스펙션 → 감정·모기지 → 클로징)는 기본이고, 한인이 실제로 챙길 건 이거다 — 크레딧 없이 모기지(ITIN·외국인 대출), 한국 돈은 외환법·비거주자 함정·seasoning 60일을 미리, 부모 돈이면 gift letter와 Form 3520, 인스펙션 컨틴전시로 계약금 지키기(Removal 서명 신중히), 그리고 클로징 후 보충세와 얼바인 Mello-Roos까지 현금 계획에.
모기지 다운·금리, 한국 외환법 한도와 거주성 판정, Form 3520 임계·벌금, 클로징 비용·보충세·Mello-Roos는 시기·개인 신분·렌더·단지에 따라 크게 다르고 자주 바뀐다. 이 글은 우리가 겪은 것과 공개 정보를 정리한 것일 뿐 세무·법률 조언이 아니니, 실제 거래 전에는 부동산 에이전트·에스크로·대출기관과 지정거래외국환은행·세무 전문가, 미국 쪽은 IRS 자료로 반드시 확인하길 권한다.
